Napisane przez: godslaw | Wrzesień 13, 2007

Kłopoty z obliczaniem powierzchni użytkowej

Inżynier budownictwa Nr 7-8 LIPIEC – SIERPIEŃ 2006 str. 30

O kłopotach z obliczaniem

powierzchni użytkowej budynków

Redakcja otrzymała od Czytelnika – rzeczoznawcy budowlanego

– list z pytaniami dotyczącymi stosowania Polskiej Normy:

Powierzchnia budynków. Podział, określenia i zasady obmiaru.

Temat jest nośny, zainteresuje szczególnie w kontekście dyskusji

o obowiązku stosowania norm w budownictwie.

Stosowanie tej normy, jako podstawy obliczania powierzchni w budynkach, jest dla Czytelnika czymś oczywistym. Jednak zastosowanie normy warte jest szerszego wyjaśnienia.

Norma PN-70/B-02365 p. 4.2. podaje

… Przy obliczaniu powierzchni na podstawie dokonanych pomiarów z natury budynków oblicowanych należy uwzględniać korektę wymiarów przy założeniu grubości:

  • okładzin zewnętrznych – 5 cm,
  • wypraw zewnętrznych oraz okładzin wewnętrznych – 3 cm,
  • wypraw wewnętrznych – 2 cm.

Zwiększamy pomiary o 5, 3 i 2 cm? Czy też pomiar wykonywany w świetle (tynków) zwiększamy odpowiednio po

2 razy (po obu stronach), tj. odpowiednio 10, 6 i 4 cm? (…)

Polska Norma PN-70/B-02365. Powierzchnia budynków. Podział, określenia i zasady obmiaru została zastąpiona

przez normę PN-ISO 9836:1997. Właściwości użytkowe w budownictwie. Określanie i obliczanie wskaźników powierzchniowych i kubaturowych, ale wobec wielu trudności jej wdrożenia Zespół Budownictwa Polskiego Komitetu Normalizacyjnego wyraził w piśmie z 15 marca 2000 r., nr ZBD-IW/122/2000, do Departamentu Budownictwa, Architektury, Geodezji i Kartografii Ministerstwa Spraw Wewnętrznych i Administracji stanowisko, że… dobrowolność stosowania norm dopuszcza powoływanie w umowach Polskich Norm, zarówno najnowszych, jak i wycofanych ze zbioru. Należy brać pod uwagę fakt, że dostępność PN znajdujących się w zbiorze jest większa niż norm wycofanych ze zbioru,

jednak normy wycofane są w razie potrzeby dostępne w archiwum PKN, łącznie z możliwością ich zakupu. (…)

Zarówno Zespół Budownictwa PKN, jak i NKP nr 232 są od wielu lat adresatami ogromnej ilości korespondencji i telefonów dotyczących potrzeby interpretacji postanowień kolejno norm PN-70/B-02365 i PN-ISO 9836, odnośnie do zasad prawidłowego określania i pomiaru powierzchni użytkowej w budynkach, zwłaszcza mieszkalnych, co wyraźnie wskazuje na pilną potrzebę uregulowania i ujednolicenia tego zagadnienia. Przytoczona wyżej sytuacja wskazuje, że nawet możliwość powoływania się w umowach na obie przytoczone normy nie rozwiąże obserwowanego w szerszym zakresie problemu.

Należy więc wyjaśnić, że norma PN-70/B-02365 wymagała (pkt 4.2.) obliczania powierzchni użytkowej w budynkach na podstawie wymiarów na poziomie 1 m ponad powierzchnią podłogi mierzonych pomieszczeń, według rzutów poziomych budynków przedstawionych w projekcie budowlanym w świetle stanu surowego przegród pionowych, czyli bez uwzględnienia oblicowania (okładziny lub wyprawy), z wyjątkiem przegród wykonanych z wykończonych elementów prefabrykowanych, które należało przyjmować według ich obrysu zewnętrznego. Przyjęcie tej zasady obmiaru i obliczania powierzchni użytkowej pomieszczeń w budynkach projektowanych było uzasadnione normowymi zasadami wymiarowania rysunków w projektach budowlanych, dostosowanymi do potrzeb wykonania budowy.

Aby zapewnić porównywalność obliczanych powierzchni użytkowych w budynkach projektowanych i w budynkach istniejących, w tym samym punkcie normy wskazano, że wyniki obmiaru pomieszczeń dokonanych w naturze, czyli w świetle wyprawionych ścian, należy skorygować przez uwzględnienie nominalnej grubości tynków wewnętrznych – 2 cm lub okładzin wewnętrznych (np. glazury) – 3 cm. Oznacza to przykładowo, że dla obliczenia powierzchni pokoju

o wymiarach 4,20 × 3,40 m w świetle otynkowanych ścian należało przyjąć wymiary 4,24 × 3,44 m, a dla obliczenia powierzchni łazienki o wymiarach 2,40 × 1,80 w świetle ścian z okładziną z glazury należało przyjmować wymiary

2,46 × 1,86 m.

Teoretycznie wykorzystanie tej wskazówki normowej mogło mieć szersze zastosowanie do obliczania bardziej realnej powierzchni użytkowej w projektowanych budynkach w świetle wyprawionych przegród pionowych, gdy do obmiaru mogły być wykorzystane rysunki rzutów poziomych kondygnacji zwymiarowane jedynie w stanie surowym. Praktycznie nie stosowano takiego sposobu obliczania powierzchni użytkowej w nowym budownictwie, ponieważ do wszelkich pochodnych obliczeń wskaźników techniczno-ekonomicznych, sporządzania przedmiarów i kosztorysów, rozliczeń kosztów budowy, zawierania umów najmu i rozliczania kosztów eksploatacji, a także do sprawozdawczości statystycznej wykorzystywano obliczenia powierzchni użytkowej lokali i budynków wykonane przez projektantów, oparte na rysunkach budowlanych, czyli według wymiarów w świetle niewykończonych przegród pionowych.

Ten stan zaczął sprawiać sukcesywnie kłopoty dopiero w okresie transformacji społeczno-gospodarczej po 1990 r., kiedy nabywcy i użytkownicy lokali w coraz szerszym zakresie zaczęli wykazywać zainteresowanie relacją kosztów ich nabycia i eksploatacji do faktycznej wielkości powierzchni użytkowej, pomierzonej w świetle wyprawionych przegród pionowych. Zaostrzenie tego problemu nastąpiło po ustanowieniu w 1997 r. nowej normy PN-ISO 9836. Właściwości użytkowe w budownictwie. Określanie i obliczanie wskaźników powierzchniowych i kubaturowych, która obliczanie powierzchni pomieszczeń, lokali i budynków opiera na zasadzie obmiaru w świetle wyprawionych przegród pionowych.

Uporządkowanie tej sprawy wymagało jednak kompleksowego zweryfikowania obliczeń wszystkich powierzchni w budynkach istniejących na podstawie inwentaryzacyjnego obmiaru pomieszczeń i lokali według stanu faktycznego, a następnie skorygowania wszystkich obliczeń kosztów eksploatacji i dokumentów opartych na tych obliczeniach. Z powodu znacznych trudności i kosztów dokonania takiej operacji nie są znane przykłady jej zastosowania w praktyce.

Dla ścisłości odpowiedzi na pytanie Czytelnika trzeba dodać, że Polska Norma PN-70/B-02365 przewidywała

również możliwość korygowania zewnętrznych wymiarów budynku przez uwzględnienie nominalnej grubości okładzin zewnętrznych (np. płyt kamiennych) – 5 cm lub tynków zewnętrznych – 3 cm. Mogło to mieć teoretycznie zastosowanie do ustalenia odległości między budynkami lub do obliczenia powierzchni zabudowy, ponieważ przykładowo do obliczenia zewnętrznych wymiarów budynku, mającego w projekcie wymiary 36,00 × 12,00 m w stanie surowym, należałoby

przyjmować wymiary:

  • dla budynku z okładziną kamienną – 36,10 × 12,10 m,
  • dla budynku z tynkiem zewnętrznym – 36,06 × 12,06 m.

Aby nie wywoływać niepotrzebnego niepokoju, należy w tym miejscu poinformować od razu, że w praktyce

sporządzania projektów budowlanych uwzględniano z reguły wymiary zewnętrzne budynków w stanie surowym, a jedynie budynków montowanych z gotowych elementów prefabrykowanych – w stanie wykończonym. Natomiast rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. Nr 75, poz. 690 z późn. zm.), ustaliło dla porządku prawnego, że: § 9.3. Określone w rozporządzeniu odległości między budynkami i terenowymi urządzeniami budowlanymi mierzy się w miejscu najmniejszego oddalenia, przy czym dopuszcza się przyjmowanie wymiarów bez uwzględnienia grubości tynków i okładzin zewnętrznych.

Czy w „Informacji dodatkowej do PN–70/B-02365″… nie uważa się za powierzchnię użytkową lokalu mieszkalnego

powierzchni balkonów, tarasów, loggii, antresol, szaf, schowków w ścianach, pralni, suszarni, strychów, piwnic

i komórek przeznaczonych na przechowywanie opału… przez słowo szafa należy rozumieć szafę omurowaną z 3 stron, wbudowaną na stałe, mającą tylko z przodu drzwi rozsuwane czy rozwierane, przy czym omurowane od podłogi do sufitu przez wykonawcę budynku w czasie jego realizacji, co wynika z projektu. (…)

W rzeczywistości jest to wyrwany z kontekstu fragment postanowień ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. Nr 71, poz. 733).

Ustawa ta określa na wstępie (art. 2 ust. 1) definicje prawne podstawowych pojęć, stwierdzając m.in., że ilekroć w niej mowa o:

7) powierzchni użytkowej lokalu – należy przez to rozumieć powierzchnię wszystkich pomieszczeń znajdujących się w lokalu, a w szczególności pokoi, kuchni, spiżarni, przedpokoi, alków, holi, korytarzy, łazienek oraz innych pomieszczeń służących mieszkalnym i gospodarczym potrzebom lokatora, bez względu na ich

przeznaczenie i sposób używania; za powierzchnię użytkową lokalu nie uważa się powierzchni balkonów, tarasów i loggii, antresoli, szaf i schowków w ścianach, pralni, suszarni, wózkowni, strychów, piwnic

i komórek przeznaczonych do przechowywania opału.

Ustawa ustala również (art. 2 ust. 2), że obmiaru powierzchni użytkowej lokalu dokonuje się w świetle wyprawionych ścian. Powierzchnię pomieszczeń lub ich części o wysokości w świetle równej lub większej od 2,20 m należy zaliczać do obliczeń w 100%, o wysokości równej lub większej od 1,40 m, lecz mniejszej od

2,20 m w 50%, o wysokości mniejszej od 1,40 m pomija się całkowicie. Pozostałe zasady obliczania powierzchni należy przyjmować zgodnie z Polską Normą odpowiednią do określania i obliczania wskaźników powierzchniowych i kubaturowych w budownictwie.

Jak wynika z przytoczonego tekstu ustawy, określa ona zarówno zasadę zaliczania do powierzchni lokalu mieszkalnego określonych rodzajów pomieszczeń lub ich fragmentów, jak i zasadę ich obmiaru.

W sprawie zaliczania do powierzchni użytkowej (Pu) określonych pomieszczeń lub ich fragmentów (art. 2 ust. 1 pkt 7 oraz ust. 2) należy zwrócić uwagę, że treść ustawy jest zbieżna z podstawowymi zasadami obliczania powierzchni użytkowej mieszkań, wynikającymi z normy PN-70/B-02365, ponieważ ogranicza Pu mieszkania do zamkniętej przegrodami zewnętrznymi i oddzielającymi je od innych lokali i powierzchni ruchu ogólnego (przedsionka i holu wejściowego

oraz korytarzy i schodów ogólnych). Natomiast niezgodnie z normą ustawa eliminuje z Pu mieszkania powierzchnie antresoli, szaf i schowków w ścianach, bez względu na wielkość ich powierzchni.

Ustawa wymaga obmiaru pomieszczeń w świetle wyprawionych ścian, podczas gdy norma ustalała zasadę obmiaru w świetle stanu surowego. Natomiast ustawa ustala zasadę redukcji powierzchni użytkowej pomieszczeń z pochyłym stropem identyczną jak norma PN-70/B-02365.

Z powyższego porównania wynika, że mimo braku identyfikacji w ustawie normy powołanej w art. 2 ust. 2, można stwierdzić, że może nią być wyłącznie norma PN-70/B-02365, chociaż z pewnymi zastrzeżeniami. Trzeba oczywiście przyjąć, że przepisy ustawy są w pełni obowiązujące w odniesieniu do mieszkań i budynków mieszkalnych, natomiast zgodnie z ustawą z dnia 12 września 2002 r. o normalizacji (Dz. U. Nr 169, poz. 1386, zm. Dz. U. z 2004 r. Nr 273, poz. 2703), norma jest jedynie fakultatywna. Trudno się jednak pogodzić z faktem wykluczenia w ustawie, z obliczanej powierzchni użytkowej mieszkań, powierzchni antresoli oraz szaf i schowków w ścianach, co jest nie tylko niezgodne

z normą, ale całkowicie nieuzasadnione obiektywnie.

Wobec przedstawienia konkretnego pytania, czy przez słowo „szafa” należy rozumieć szafę obmurowaną z 3 stron, trzeba wyjaśnić, że ustawa mówi wyłącznie o szafach i schowkach w ścianach, czyli inaczej mówiąc – o zabudowanych wnękach w ścianach. W tej sprawie norma PN-70/B-02365 ustala, że: przy obliczaniu powierzchni nie należy uwzględniać wnęk i występów o powierzchni rzutu poziomego poniżej 0,1 m2. Oznacza to przykładowo, że już szafa wbudowana we wnęce w ścianie o wymiarach 0,20×0,60 m musi zostać doliczona do powierzchni pomieszczenia. Natomiast szafa obudowana ściankami działowymi, niezależnie od wielkości rzutu poziomego, powinna być zaliczona do powierzchni pomieszczenia, z którego jest dostępna, lub odliczona z jego powierzchni łącznie z obudową i wykazana oddzielnie jako powierzchnia pomocnicza (składowania), obliczona w świetle wyprawionych ścian.

Czy spółdzielnia mieszkaniowa może stosować do pomiarów w swoich budynkach wprowadzoną normę PN-ISO 9836:1997, która w swych zasadach obmiarowych jest krzywdząca dla członka – lokatora.

Norma PN-ISO 9836:1997. Właściwości użytkowe w budownictwie. Określanie i obliczanie wskaźników powierzchniowych i kubaturowych jest normą aktualną, co sprawia, że formalnie nie ma przeszkód w jej stosowaniu, z uwzględnieniem zasady nieobligatoryjności, zgodnie z ustawą z dnia 12 września 2002 r. o normalizacji

(Dz. U. Nr 169, poz. 1386). Można natomiast z całym przekonaniem stwierdzić, że podstawowe ustalenia normy PN-ISO 9836:1997, dotyczące obmiaru i obliczania powierzchni użytkowej w budynkach, różnią się zasadniczo od poprzedniej normy PN-70/B-02365 oraz od opartych na niej i przytoczonych już wcześniej postanowień ustawy z dnia 21 czerwca

2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.

Na przeszkodzie w stosowaniu normy PN-ISO 9836 stoją obecnie również przepisy rozporządzenia Ministra

Infrastruktury z dnia 23 czerwca 2003 r. w sprawie wzoru i sposobu prowadzenia ewidencji rozpoczynanych i oddawanych do użytkowania obiektów budowlanych (Dz. U. Nr 120, poz. 1130), w którym w objaśnieniach do wzoru ewidencji budynków (załącznik nr 1 do rozporządzenia) wskazano, że dane techniczne każdego budynku określa się jako:

  • powierzchnię zabudowy w m2,
  • powierzchnię użytkową w m2, obliczoną według zasad określonych w ustawie z dnia 21 czerwca 2001 r. ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz.U. Nr 71, poz. 733 z późn. zm.),
  • kubaturę w m3,
  • liczbę kondygnacji/wysokość w m.

Obowiązek założenia ewidencji budynków rozpoczynanych i oddawanych do użytkowania wymaga przedstawienia przez projektanta, w opisie technicznym do projektu budowlanego, zestawienia powierzchni zabudowy i powierzchni użytkowej obliczonej faktycznie na podstawie ustaleń normy PN-70/B-02365, z zastosowaniem jedynie zasady obmiaru w świetle wyprawionych ścian, wynikającej z wymagań powołanych wcześniej aktów prawnych.

Trzeba zatem uściślić, że wprawdzie norma PN-ISO 9836:1997 przyjmuje również do celów obliczania powierzchni użytkowej zasadę obmiaru w świetle wyprawionych ścian, jednakże wszystkie inne ustalenia dotyczące obmiaru i obliczania powierzchni według tej normy różnią się zasadniczo od normy PN-70/B-02365.

Różnice między tymi normami ilustrują zestawienia porównawcze zamieszczone w tablicach 1 i 2, a suma tych różnic wskazuje na niemożliwość praktycznego korzystania obecnie z normy PN-ISO do obmiaru i obliczania powierzchni użytkowej w wielorodzinnych budynkach, zarówno nowo budowanych, jak i przebudowywanych (modernizowanych).

mgr inż. architekt

WŁADYSŁAW KORZENIEWSKI

Tabela 1. Zestawienie porównawcze zasad obmiaru i obliczania powierzchni w budynkach wg PN-70/B-02365 i PN-ISO 9836:1997

Przedmiot i sposób obmiaru

PN-70/B-02365

PN-ISO 9836:1997

Obmiar pomieszczenia wykonuje się na poziomie 1,00 m nad podłogą Na poziomie podłogi
Obmiar pomieszczenia wykonuje się w świetle ścian ograniczających W stanie surowym, tzn. bez tynków i okładzin wykonywanych na miejscu* W stanie całkowicie wykończonym (w świetle ścian wyprawionych)
Wnęki w ścianach o powierzchni do 0,1 m2 Nie dolicza się do powierzchni pomieszczenia Jak PN-70/B-02365
Wnęki w ścianach o powierzchni powyżej 0,1 m2 Dolicza się do powierzchni pomieszczenia Nie dolicza się do powierzchni pomieszczenia
Przejścia w ścianach, drzwiach i oknach (balkonowych) Nie dolicza się do powierzchni pomieszczenia Jak PN-70/B-02365
Pilastry i inne występy ścienne o powierzchni do 0,1 m2 Nie potrąca się z powierzchni pomieszczenia Jak PN-70/B-02365
Pilastry i inne występy ścienne o powierzchni powyżej 0,1 m2 Potrąca się z powierzchni pomieszczenia i dolicza do powierzchni konstrukcji Nie potrąca się z powierzchni pomieszczenia
Dokładność pomiarów i obliczeń:
– pomiaru liniowego

– obliczenia powierzchni

do 0,01 m
do 0,1 m2
do 0,01 m
do 0,01 m2

* Przy obmiarze pomieszczenia z natury w stanie wykończonym (wyprawionych przegród pionowych) powiększa się jego wymiary przez dodanie grubości tynków wewnętrznych (po 2 cm) lub okładziny (po 3 cm).

Tablica 2. Porównanie zasad uwzględniania wysokości pomieszczeń przy obliczaniu ich powierzchni

Zalicza się do powierzchni pomieszczenia

Wg PN-70/B-02365

Wg PN-ISO 9836:1997
Powierzchnia o jednakowej wysokości W 100% W 100%
Część pomieszczenia o wysokości wyższej od
poziomu danej kondygnacji
Nie wyodrębnia się z powierzchni całego
pomieszczenia
Wyodrębnia się i liczy oddzielnie powierzchnię obydwu części pomieszczenia
Powierzchnia pomieszczenia ze skośnym
sufitem
1) o wysokości powyżej 2,20 m liczy się w 100%,
2) o wysokości od 1,40 m do 2,20 m liczy się w 50%,

3) poniżej 1,40 m nie wlicza się do powierzchni pomieszczenia

Powierzchnię pomieszczenia liczy się w całości, zgodnie z powierzchnią jego podłogi, ale dzieli się ją na dwie części:
1) część o wysokości 1,90 m i więcej,

2) część o wysokości poniżej 1,90 m, która może być zaliczona wyłącznie do powierzchni pomocniczej – wg § 72 ust. 1 WT*

Powierzchnie zewnętrzne niezamknięte ze
wszystkich stron, dostępne z danego lokalu,

jak balkony, loggie i tarasy

Nie wlicza się do powierzchni mieszkania lub lokalu użytkowego Dolicza się do powierzchni pomieszczenia (mieszkania, lokalu użytkowego), wykazując oddzielnie:
1) powierzchnie nienakryte (balkony, tarasy),

2) powierzchnie nakryte (loggie)

* Chodzi o rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz.U. Nr 75, poz. 690 z późn. zm.).

Inżynier budownictwa Nr 11 (32) listopad 2006 str. 22

Czy zawsze należy stosować

zasadę redukcji wielkości powierzchni użytkowej

pomieszczeń o obniżonej wysokości?

Kłopoty z obliczaniem powierzchni użytkowej w budynkach sygnalizują spółdzielnie mieszkaniowe, developerzy, rzeczoznawcy budowlani i majątkowi. Rozwijamy zatem temat poruszony już w „IB” nr 7-8/2006.

Wyjaśnienia wymaga zasadność zastosowania w aktach prawnych, np. dotyczących gospodarki mieszkaniowej, tzw. zasady redukcji powierzchni pomieszczeń lub ich części o wysokości poniżej 2,20 m oraz nieuwzględnienia w nich potrzeby wykazania powierzchni pomieszczeń o wysokości większej niż przyjęte dla danej kondygnacji, stosownie do

przeznaczenia, zgodnie z przepisami techniczno-budowlanymi obowiązującymi w czasie ich budowy. W szczególności

chodzi o wyjaśnienie, czy zasadę redukcji wielkości powierzchni o ograniczonej wysokości należy stosować również przy obmiarach powierzchni pomieszczeń technicznych i gospodarczych w budynkach powstałych w różnym czasie, a ich wysokość określały przepisy Prawa budowlanego wielokrotnie zmieniane w okresie kilkudziesięciu lat.

Na przedstawione pytania nie można dać krótkiej odpowiedzi, ponieważ istnieje w tym zakresie zbyt wiele aktów normatywnych i wiele niespójności w przepisach prawnych i w normach dotyczących obliczania powierzchni, które wymagają ich przedstawienia porównawczego, wyjaśnienia i skomentowania uwzględniającego nie tylko sens merytoryczny wieloznacznych sformułowań, ale również pragmatyki legislacyjnej.

Normowe zasady obmiaru i obliczania powierzchni w budynkach

W okresie od 1 stycznia 1971 r. zostały ustanowione kolejno dwie normy, zawierające ustalenia w sprawie zasad obmiaru i obliczania powierzchni w budynkach:

1) PN-70/B-02365 „Powierzchnie budynków. Podział, określenia i zasady obmiaru”,

2) PN-ISO 9836: 1997 „Właściwości użytkowe w budownictwie. Określanie i obliczanie wskaźników powierzchniowych

i kubaturowych”.

Obydwie normy są obecnie nieobligatoryjne, ale obydwie mogą być w uzasadnionych przypadkach zastosowane, stosownie do celu, jakiemu mają służyć wyniki obliczeń. Ze sprawą przedstawioną przez Czytelnika wiążą się ustalone w tych normach ogólne zasady obmiaru oraz zasady obliczania powierzchni całkowitej (Pc) i powierzchni użytkowej (Pu), które zostały przedstawione niżej w formie zestawień porównawczych (tablice 1–4).

Przedstawione w tablicy 1 porównanie podstawowych zasad obmiaru dla obliczenia powierzchni w budynkach uwidocznia istotne różnice odnośnych ustaleń w normach PN-70/B-02365 i PN-ISO 9836: 1997, które powodują, że wyniki takich obliczeń dokonanych na ich podstawie są nieporównywalne.

Tab. 1. Zestawienie porównawcze zasad obmiaru pomieszczeń dla obliczenia powierzchni w budynkach wg Polskich Norm

Przedmiot i sposób obmiaru Wg PN-70/B-02365 Wg PN-ISO 9836: 1997
1 Obmiar pomieszczenia
wykonuje się na poziomie 1,00 m nad podłogą Na poziomie podłogi
2
Obmiar pomieszczenia W stanie surowym, W stanie całkowicie
wykonuje się w świetle przegród tzn. bez tynków i okładzin1)
wykończonym2)
(ścian) ograniczających

1) Zgodnie z normą PN-70/B-02365 zasada dokonywania obmiaru w świetle stanu surowego obowiązywała również w odniesieniu do budynku istniejącego w stanie wykończonym. W tym celu, przy obmiarze z natury pomieszczeń i budynków w stanie wykończonym, norma wymagała uwzględnienia nominalnej grubości tynku wewnętrznego – 2 cm i tynku zewnętrznego – 3 cm, okładziny ścian wewnętrznych (glazura lub gres) – 3 cm, natomiast okładzin zewnętrznych – 5 cm.

2) Zgodnie z normą PN-ISO 9836: 1997 wszelkie obliczenia powierzchni należy wykonywać w świetle wykończonych ścian, przy czym norma nie wskazuje nominalnej grubości tynków i okładzin, co oznacza, że w obliczeniach wykonywanych przed wykonaniem budynku do wymiarów przedstawionych w projekcie budowlanym w stanie surowym należy dodawać grubości tynków i okładzin wg odnośnych norm lub specyfikacji technicznej, natomiast w budynku istniejącym w stanie wykończonym obmiar należy wykonywać zgodnie ze stanem faktycznym.

Zestawienie porównawcze, przedstawione w tablicy 2, wskazuje, że do Pc obydwie normy zaliczają powierzchnie

wszystkich kondygnacji, zawierające pomieszczenia i przestrzenie o różnym przeznaczeniu, a nie tylko zaliczane do powierzchni użytkowej (Pu). Równocześnie zestawienie uwidocznia istotne różnice w ustaleniach obydwu norm dotyczących obmiaru i obliczania powierzchni całkowitej (Pc) różnej od wysokości charakterystycznej dla danej kondygnacji, np.

dla kondygnacji powtarzalnej.

Tab. 2. Normowe definicje powierzchni całkowitej (Pc)

Wg PN-70/B-02365

Wg PN-ISO 9836: 1997

Trzeba więc zwrócić uwagę, że norma PN-70/B-02365 ustalała tzw. zasadę redukcji powierzchni zaliczanych do Pc wysokości mniejszej niż 2,20 m i odnosi ją do wszystkich kondygnacji budynku, a więc także do piwnic i poddaszy użytkowych, w których mogą znajdować się m.in. pomieszczenia techniczne i gospodarcze mające wysokość niższą niż 2,20 m, ale zgodną z przepisami techniczno-budowlanymi, wynikającymi z Prawa budowlanego. Norma ta nie wymagała natomiast w ogóle uwzględnienia stanu faktycznego i potrzeby wyodrębnienia powierzchni pomieszczeń lub ich części o wysokości większej od wysokości kondygnacji powtarzalnej, co sprawia, że obliczenie Pc wykonane na jej podstawie

nie może stanowić podstawy do oceny wartości użytkowej oraz wyceny jednostkowego kosztu budowy i eksploatacji.

Norma PN-ISO 9836: 1997 nie przewiduje zasady redukcji powierzchni pomieszczeń lub ich części o wysokości mniejszej od wysokości właściwej dla danej kondygnacji, np. kondygnacji powtarzalnej, natomiast wprowadza logiczną zasadę oddzielnego wykazywania powierzchni o wysokości mniejszej lub większej od charakterystycznej dla danej kondygnacji. Zastosowanie tej zasady nie wymaga redukcji powierzchni pomieszczeń o wysokości niższej niż 2,20 m, jaką mogą mieć niektóre pomieszczenia techniczne i gospodarcze, zgodnie z przepisami techniczno-budowlanymi.

Norma PN-70/B-02365 nie wskazuje, że przy obliczaniu Pu należy stosować tzw. zasadę redukcji części powierzchni o wysokości poniżej 2,20 m, np. występujących w przypadku pomieszczeń ze skośnym sufitem. Jednakże w praktyce stosowano powszechnie tę zasadę przez analogię do jej ustalenia w pkt 3.2 tej normy dotyczącego obliczania Pc.

Norma PN-ISO 9836: 1997 nie uwzględnia w ogóle „zasady redukcji” powierzchni pomieszczeń o wysokości

poniżej określonego minimum i nie wymaga również oddzielnego wykazania Pu części kondygnacji lub pomieszczeń

o wysokości różnej od przyjętej wysokości kondygnacji powtarzalnej. Taka zasada jest jednak przyjęta w interpretacji

normy i w praktyce jej stosowania, przez analogię do takich zasad obliczania innych rodzajów powierzchni (Pc, Pn, Pw, Pr) ustalonych w odnośnych punktach normy.

Tab. 3. Obliczanie powierzchni użytkowej (Pu)g PN-70/B-02365 Wg PN-ISO 9836: 1997

Wg PN-70/B-02365

Wg PN-ISO 9836: 1997

Akty prawne dotyczące gospodarki mieszkaniowej

Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 z późn. zm.) określa warunki ustanawiania odrębnej własności samodzielnych lokali mieszkalnych i lokali o innym przeznaczeniu oraz prawa i obowiązki właścicieli tych lokali, a także zarządu nieruchomości wspólnej. W odniesieniu do przedmiotu niniejszej publikacji istotne są następujące postanowienia tej ustawy:

Art. 2. 1. Samodzielny lokal mieszkalny, a także lokal o innym przeznaczeniu, zwane dalej „lokalami”, mogą stanowić odrębne nieruchomości.

(…) 4. Do lokalu mogą przynależeć, jako jego części składowe, pomieszczenia, choćby nawet do niego bezpośrednio nie przylegały lub były położone w granicach nieruchomości gruntowej poza budynkiem, w którym wyodrębniono dany lokal, a w szczególności: piwnica, strych, komórka, garaż, zwane dalej „pomieszczeniami przynależnymi”.

Dla praktyki stosowania przepisów dotyczących obliczania powierzchni istotne znaczenie ma określenie w ustawie relacji pojęcia „lokal mieszkalny” do pojęcia „pomieszczenia przynależne”, które wg art. 2 ust. 4 są jego częścią składową, choćby do niego nie przylegały, z uściśleniem w art. 3 ust. 3, z którego wynika, że powierzchni pomieszczeń przynależnych

nie utożsamia się z powierzchnią użytkową lokalu, lecz powiększa się jedynie udział właściciela wyodrębnionego lokalu w nieruchomości wspólnej o powierzchnię pomieszczeń przynależnych.

Ustawa z dnia 2 lipca 1994 r. o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych(t.j. Dz. U. z 1998 r. Nr 120, poz. 787 z późn. zm.) określiła w sposób następujący zasady obliczania powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego:

Art. 3. (…) 5. Przez powierzchnię użytkową lokalu mieszkalnego rozumie się powierzchnie wszystkich pomieszczeń znajdujących się w lokalu, a w szczególności pokoi, kuchni, spiżarni, przedpokoi, alków, holi, korytarzy, łazienek oraz innych pomieszczeń służących mieszkalnym i gospodarczym potrzebom najemcy, bez względu na ich przeznaczenie i sposób użytkowania; nie uważa się za powierzchnię użytkową lokalu mieszkalnego powierzchni balkonów, tarasów i loggii, antresoli, szaf i schowków w ścianach, pralni, suszarni, wózkowni, strychów, piwnic i komórek przeznaczonych na przechowywanie opału. Obmiaru powierzchni dokonuje się w świetle wyprawionych ścian według zasad określonych w Polskiej Normie.

Ustawa nie identyfikuje Polskiej Normy, na którą powołuje się w art. 3 ust. 5, co wymaga wyjaśnienia, że w czasie jej opublikowania funkcjonowała norma PN-70/B-02365 „Powierzchnia budynków. Podział, określenia i zasady obmiaru”.

Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie Kodeksu

cywilnego (t.j. Dz. U. z 2005 r. Nr 31, poz. 266 z późn. zm.) określa w szczególności, że: .

Art. 2. 1. Ilekroć w ustawie jest mowa o:

(…) 7) powierzchni użytkowej lokalu – należy przez to rozumieć powierzchnię wszystkich pomieszczeń znajdujących się w lokalu, a w szczególności pokoi, kuchni, spiżarni, przedpokoi, alków, holi, korytarzy, łazienek oraz innych pomieszczeń służących mieszkalnym i gospodarczym potrzebom lokatora, bez względu na ich przeznaczenie i sposób używania; za

powierzchnię użytkową lokalu nie uważa się powierzchni balkonów, tarasów i loggii, antresoli, szaf i schowków

w ścianach, pralni, suszarni, wózkowni, strychów, piwnic i komórek przeznaczonych do przechowywania opału.

(…) 2. Obmiaru powierzchni użytkowej lokalu, o której mowa w ust. 1 pkt 7, dokonuje się w świetle wyprawionych ścian. Powierzchnię pomieszczeń lub ich części o wysokości w świetle równej lub większej od 2,20 m należy zaliczać do obliczeń w 100%, o wysokości równej lub większej od 1,40 m, lecz mniejszej od 2,20 m – w 50%, o wysokości mniejszej od 1,40 m pomija się całkowicie. Pozostałe zasady obliczania powierzchni należy przyjmować zgodnie z Polską Normą odpowiednią do określania i obliczania wskaźników powierzchniowych i kubaturowych w budownictwie.

Również ta ustawa nie identyfikuje jednoznacznie Polskiej Normy, właściwej do określania i obliczania wskaźników powierzchniowych i kubaturowych w budownictwie, ale z końcowego zdania w art. 2 ust. 2 można zidentyfikować

ją jako normę PN-ISO 9836: 1997 „Właściwości użytkowe. Określanie i obliczanie wskaźników powierzchniowych i kubaturowych”. Norma ta nie przewiduje jednak stosowania zasady redukcji wielkości powierzchni pomieszczeń o wysokości mniejszej niż 2,20 m, lecz wprowadza wymóg wykazywania oddzielnie powierzchni pomieszczeń (części kondygnacji) mających wysokość większą lub mniejszą od wysokości kondygnacji powtarzalnej.

Akty prawne dotyczące podatków od nieruchomości budynkowych

Ustawa z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn (t.j. Dz. U. z 1997 r. Nr 16, poz. 89 z późn. zm.),

ustala m.in., że:

Art. 16. (…) 4. Za powierzchnię użytkową budynku (lokalu) w rozumieniu ustawy uważa się powierzchnię mierzoną po wewnętrznej długości ścian pomieszczeń na wszystkich kondygnacjach (podziemnych i nadziemnych z wyjątkiem piwnic i klatek schodowych oraz szybów dźwigów).

5. Powierzchnie pomieszczeń lub ich części oraz część kondygnacji o wysokości w świetle od 1,40 m do 2,20 m zalicza

się do powierzchni użytkowej budynku w 50%, a jeżeli wysokość jest mniejsza niż 1,40 m – powierzchnię tę pomija się.

Ustawa z dnia 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych (Dz. U. Nr 9, poz. 31 z późn. zm.) ustala natomiast

m.in., że:

(…) Art. 4. 1. Podstawę opodatkowania stanowi:

– dla budynków lub ich części – powierzchnia użytkowa, (…)

2. Za powierzchnię użytkową budynku, w rozumieniu ustawy, uważa się powierzchnię pomierzoną po wewnętrznej

długości ścian na wszystkich kondygnacjach, z wyjątkiem powierzchni klatek schodowych oraz szybów dźwigów.

3. Powierzchnię pomieszczeń lub ich części oraz część kondygnacji o wysokości w świetle od 1,40 m do 2,20 m

zalicza się do powierzchni użytkowej budynku w 50%, a jeżeli wysokość jest mniejsza niż 1,40 m, powierzchnię tę

pomija się.

Obydwie powołane wyżej ustawy określają zasady obliczania powierzchni użytkowej z zastosowaniem zasady

redukcji powierzchni o wysokości mniejszej niż 2,20 m, co odpowiada zasadzie obliczania powierzchni całkowitej (Pc) wg pkt 3.2. normy PN-70/B-02365. Norma ta nie przewiduje natomiast (pkt 3.7.) zastosowania takiej samej zasady redukcji do obliczania powierzchni użytkowej (Pu) w budynku. Należy zwrócić jednak uwagę, że zakres pojęcia powierzchni użytkowej budynku jest w tych ustawach całkowicie różny od określonego w normach PN-70/B-02365 i PN-ISO 9836: 1997.

Zastosowanie wysokości pomieszczeń niższej niż 2,20 m w świetle przepisów techniczno-budowlanych w latach 1928–2006

Rozporządzenie Prezydenta RP z dnia 16 lutego 1928 r. o prawie budowlanym i zabudowaniu osiedli (Dz. U. z 1939 r. Nr 34, poz. 216 z późn. zm.) nie dopuszczało dla pomieszczeń przeznaczonych na pobyt ludzi wysokości mniejszej niż 2,30 m (art. 242 pkt. c) i nie ustalało minimalnej wysokości pomieszczeń nieprzeznaczonych na pobyt ludzi (np. technicznych lub gospodarczych), natomiast przewidywało (art. 325) możliwość zmniejszenia wysokości pomieszczeń przeznaczonych na pobyt ludzi w budynkach przemysłowych w przypadkach, które miało określić odrębne rozporządzenie.

Rozporządzenie Przewodniczącego Komitetu Budownictwa, Urbanistyki i Architektury z dnia 21 lipca 1961 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać obiekty budowlane budownictwa powszechnego (Dz. U. Nr 38, poz. 196 z późn. zm.) nie dopuszczało (§ 92) zastosowania wysokości pomieszczeń przeznaczonych na stały

lub czasowy pobyt ludzi mniejszej niż 2,40 m, a nieprzeznaczonych na pobyt ludzi – mniejszej niż 2,20 m.

Rozporządzenie dopuszcza jednak zmniejszenie wymaganej wysokości niektórych pomieszczeń, a mianowicie:

– piwnic (czytaj komórek gospodarczych albo lokatorskich) w budynkach mieszkalnych jedno- i wielorodzinnych

do 1,90 m,

– pomieszczeń gospodarczych (czytaj innych niż komórki gospodarcze) w budynkach jednorodzinnych do 2,00 m,

– pomieszczeń poddasznych, przeznaczonych na stały lub czasowy pobyt ludzi w jednorodzinnych budynkach

mieszkalnych do 2,20 m, ale w przypadkach stropu łamanego taka wysokość musi być zapewniona na co najmniej 3/4 powierzchni podłogi, a w najniższym miejscu nie może być mniejsza niż 1,20 m,

– jednej kondygnacji w budynkach jednorodzinnych i w mieszkaniach dwupoziomowych, jeżeli mieszkanie stanowi otwartą, łatwo wentylowaną całość.

Zarządzenie Ministra Budownictwa i Przemysłu Materiałów Budowlanych z dnia 29 czerwca 1966 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać obiekty budowlane budownictwa powszechnego (Dz. Bud. Nr 10, poz. 44 z późn. zm.), które zastąpiło rozporządzenie Przewodniczącego KBUA z 1961 r., utrzymało (§ 95) nadal bez zmiany przedstawione wcześniej wymagania dotyczące minimalnych wysokości pomieszczeń.

Rozporządzenie Ministra Administracji, Gospodarki Terenowej i Ochrony Środowiska z dnia 3 lipca 1980 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki (Dz. U. Nr 17, poz. 62 z późn. zm.) nie dopuszczało

(§ 136 ust. 1) dla jakichkolwiek pomieszczeń przeznaczonych na stały lub czasowy pobyt ludzi mniejszej wysokości niż 2,50 m.

Rozporządzenie MAGTiOŚ z 1980 r. dopuszczało jedynie zastosowanie mniejszej wysokości w odniesieniu do:

– pomieszczeń w budynkach mieszkalnych i letniskowych ze stropem łamanym lub pochyłym – poniżej 2,20 m na maksymalnie 1/3 powierzchni podłogi, bez wskazania wysokości w najniższym miejscu pomieszczenia,

– pomieszczeń przeznaczonych na czasowy pobyt ludzi ze stropem pochyłym, w których minimalna wysokość

2,50 m może być wysokością średnią, ale w najniższym miejscu nie mniejszą niż 2,00 m.

Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny

odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz.U. Nr 75, poz. 690 z późn. zm.) ustala następujące, obowiązujące aktualnie,

wysokości pomieszczeń:

§ 72. 1. Wysokość pomieszczeń przeznaczonych na pobyt ludzi powinna odpowiadać wymaganiom określonym w poniższej tabeli, jeżeli przepisy odrębne, w tym dotyczące pomieszczeń pracy i pomieszczeń służby zdrowia, nie określają innych wymagań (tablica 4).

Tab. 4. Obowiązujące aktualnie wysokości pomieszczeń

Rodzaj pomieszczenia (i sposób użytkowania)

Minimalna wysokość w świetle (m)

Pokoje w budynkach mieszkalnych oraz sypialnie 1–4-osobowe w budynkach zamieszkania zbiorowego

2,5*)

Pokoje na poddaszu w budynkach jednorodzinnych i mieszkalnych zagrodowych oraz pomieszczenia w budynkach rekreacji indywidualnej

2,2*)

Pomieszczenia do pracy**), nauki i innych celów, w których nie występują czynniki uciążliwe lub szkodliwe dla zdrowia, przeznaczone na stały lub czasowy pobyt:
a) nie więcej niż 4 osób

2,5

b) więcej niż 4 osób

3,0

Pomieszczenia jak wyżej, lecz usytuowane na antresoli, jeżeli nie
występują czynniki szkodliwe dla zdrowia

2,2

Pomieszczenia do pracy **) i innych celów, w których występują czynniki uciążliwe lub szkodliwe dla zdrowia

3,3

Pomieszczenia przeznaczone na stały pobyt ludzi, jak dyżurki, portiernie, kantory, kioski, w tym kioski usytuowane w halach dworcowych, wystawowych, handlowych, sportowych, jeżeli nie występują czynniki szkodliwe dla zdrowia

2,2*)

Pomieszczenia przeznaczone na czasowy pobyt ludzi:
a) jeżeli nie występują czynniki szkodliwe dla zdrowia

2,2*)

b) jeżeli występują czynniki szkodliwe dla zdrowia

2,5

*) Przy stropach pochyłych jest to wysokość średnia liczona między największą a najmniejszą wysokością pomieszczenia, lecz nie mniejszą niż 1,9 m. Przestrzeni o wysokości poniżej 1,9 m nie zalicza się do odpowiadającej przeznaczeniu danego pomieszczenia.

**) Wymagania dotyczące minimalnej wysokości pomieszczeń w zakładach pracy określają przepisy o bezpieczeństwie i higienie pracy.

Pomieszczenia, których wysokość powinna, zgodnie z ust. 1, wynosić co najmniej 3 m i 3,3 m, mogą być obniżone do wysokości nie mniejszej niż 2,5 m w przypadku zastosowania wentylacji mechanicznej nawiewno-wywiewnej

lub klimatyzacji, pod warunkiem uzyskania zgody państwowego wojewódzkiego inspektora sanitarnego.

Ponadto rozporządzenie Ministra Infrastruktury z 2002 r. uściśla wymagania dotyczące minimalnej wysokości

bezwzględnej (nieuśrednionej) niektórych rodzajów pomieszczeń higieniczno-sanitarnych i technicznych:

– wg § 77 wysokość pomieszczenia higieniczno-sanitarnego (czyli łazienki, kabiny natryskowej i ustępowej) powinna wynosić co najmniej 2,50 m w świetle, z wyjątkiem łaźni ogólnodostępnej, której wysokość powinna wynosić co najmniej 3,00 m,

– wg § 102 pkt 1 wysokość garażu zamkniętego i otwartego powinna wynosić co najmniej 2,20 m w świetle konstrukcji,

– wg § 136 ust. 10 wysokość pomieszczeń, w których instaluje się kotły na olej opałowy, nie może mieć wysokości mniejszej niż 2,20 m,

– wg § 172 ust. 4 pomieszczenia, w których instaluje się urządzenia gazowe, powinny mieć wysokość co najmniej 2,20 m,

– wg § 172 ust. 5 pomieszczenia techniczne, w których instaluje się gazowe kotły grzewcze, mogą mieć wysokość co najmniej 1,90 m jedynie w jednorodzinnych budynkach mieszkalnych w zabudowie zagrodowej i indywidualnej wzniesionych przed dniem wejścia w życie tego rozporządzenia.

Wnioski z przedstawionego stanu prawnego

Przedstawiony zbiór informacji o wymaganiach dotyczących minimalnej wysokości pomieszczeń w budynkach określonych w przepisach techniczno-budowlanych od 1928 r. do dziś powinien pozwolić na ocenę zgodności stanu faktycznego w budynkach wzniesionych w tym okresie z obowiązującymi wówczas przepisami.

Na ich podstawie można stwierdzić, że zastosowanie „zasady redukcji” powierzchni pomieszczeń przeznaczonych na stały lub czasowy pobyt ludzi o wysokości mniejszej niż 2,20 m nie musi wywoływać sprzeczności z przepisami

techniczno-budowlanymi, jeżeli część pomieszczenia, dostateczna dla potrzeb użytkowych, będzie miała średnią wysokość odpowiadającą minimalnej wysokości określonej w tych przepisach dla danego rodzaju pomieszczeń oraz zostanie zachowana minimalna wysokość najniższej części pomieszczenia wynikająca z tych przepisów.

Nie ma logicznego uzasadnienia, aby np. w stosunku do powierzchni pomieszczeń technicznych lub gospodarczych, należących do tzw. powierzchni usługowej (Pg), a nie użytkowej (Pu), stosować „zasadę redukcji”, jeżeli ich wysokość jest mniejsza niż 2,20 m, ale odpowiada przepisom techniczno-budowlanym.

Nie ma natomiast żadnych przeciwwskazań, aby równocześnie powierzchnie pomieszczeń lub ich części wyższych od wysokości kondygnacji, typowej dla znajdujących się na niej pomieszczeń, wykazywać oddzielnie, bez względu na to, czy ich obmiar i obliczenie powierzchni zostanie oparte na normie PN-70/B-02365 czy na normie PN-ISO 9836: 1997, ponieważ będzie to tylko odwzorowaniem stanu faktycznego, a nie jego zniekształceniem, jakie powoduje stosowanie „zasady redukcji”.

mgr inż. architekt

WŁADYSŁAW KORZENIEWSKI



MINISTERSTWO SPRAW WEWNĘTRZNYCH i ADMINISTRACJI

DEPARTAMENT ARCHITEKTURY, BUDOWNICTWA, GEODEZJI I KARTOGRAFII

Warszawa, 2000-04-10 AB-2/MM/53 9/414/2000

 

Odpowiadając na pismo z 29 lutego 2000r., nr TE-43/82/2000 w sprawie zasad obliczania powierzchni użytkowej w spółdzielczych domach jednorodzinnych, przekazane przez Urząd Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast – Departament Architektury, Budownictwa, Geodezji i Kartografii Ministerstwa Spraw Wewnętrznych i Administracji przedstawia poniżej swoje stanowisko.

Z postanowień normy PN-70/B-02365 „Powierzchnia budynków. Podział, określenia i zasady pomiaru” wynika, że powierzchnia ruchu przeznaczona do wykorzystywania wyłącznie przez użytkownika lokalu (domu jednorodzinnego) nie jest wydzielona z powierzchni użytkowej tego lokalu (domu jednorodzinnego).

Poza tym, w przypadku korzystania z postanowień norm wycofanych ze zbioru Polskich Norm, np. w/w PN-70/B-02365, należy zaznaczyć, że:

  • jest to norma wycofana ze zbioru Polskich Norm,

  • nie figuruje w katalogu Polskich Norm,

  • jest to norma archiwalna, której nie ma w sprzedaży, lecz można ją zamówić
    bezpośrednio w Polskim Komitecie Normalizacyjnym.

    W aktualnym zbiorze norm jest norma PN-ISO 9836:1997 „Normy właściwości użytkowych w budownictwie. Określanie i obliczanie wskaźników powierzchniowych i kubaturowych”. Żadna z w/w norm nie jest wprowadzona do zbioru norm obowiązujących (rozporządzenie Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z 4 marca 1999r. w sprawie wprowadzenia obowiązku stosowania niektórych polskich norm).

    Do wiadomości: D DY R E K T O R

    Urząd Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast w miejscu Departamentu Architektury, Budownictwa

    Geodezji i Kartografii MSWiA

    dr inż. Stanisław ZIELENIEWSKI

Napisane przez: godslaw | Wrzesień 11, 2007

Słuszne odszkodowanie za wywłaszczenie

Doradca Majątkowy Nr 24 październik 2006 r.

Artykuł dyskusyjny

Słuszne odszkodowanie za wywłaszczenie

 

ELEMENTY SKŁADOWE ODSZKODOWANIA

Nieodłącznym elementem realizacji dróg i autostrad, zarówno po stronie kosztów inwestycji jak i czasu ich realizacji, jest proces odszkodowawczy. Bezdyskusyjnym jest fakt, że poszerzenie sieci dróg publicznych leży w interesie społeczeństwa. Często nie tylko lokalnego ale także coraz częściej także międzynarodowego.

W praktyce realizacja tych pożytecznych przedsięwzięć w związku z koniecznością pozyskiwania terenów wymaga ingerencji w to co demokracji najświętsze, we własność prywatną. W państwie demokratycznym problem rozwiązuje się przy zastosowaniu czytelnej i sprawiedliwej instytucji słusznego odszkodowania. W Polsce zasada ta wpisana została w art. 21 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 2 kwietnia 1997 r.: Wywłaszczenie jest dopuszczalne jedynie wówczas, gdy jest dokonywane na cele publiczne i za słusznym odszkodowaniem.

Należy przypuszczać, że chodzi tu o słuszność słownikową a więc cechę tego co jest odpowiednie, logiczne, trafne i sensowne. By sprostać temu oczywistemu wymaganiu wypłacane odszkodowanie musi być czytelne, zrozumiałe i przekonujące dla obu stron. Dla właściciela nieruchomości oraz dla konsumentów celu publicznego –obywateli, z pieniędzy których odszkodowanie jest realizowane. Analiza sposobu oficjalnego podejścia do słusznego odszkodowania za tereny zajęte lub przeznaczone pod drogi pozwala stwierdzić, że słuszność odszkodowania jest systemowo zdeformowana. Powstające konflikty są uzasadnione a ślimaczenie się wykupu gruntów nie powinno zaskakiwać.

Prosty przykład praktyczny.

Dla zobrazowania zjawiska dobrze przedstawić sobie trywialną i wyobrażalną dla większości sytuację. Wcielmy się w rolę właściciela typowej działki budowlanej, która weszła w obszar przeznaczony pod drogę publiczną. Trudno dyskutować nad celowością istnienia drogi publicznej czy autostrady. Na kogoś musiało trafić. Choć znaleźliśmy się w sytuacji nie komfortowej to zgodnie z konstytucją RP należy nam się słuszne odszkodowania. Na odszkodowanie to składa się z pewnością:

  • wartość rynkowa naszej nieruchomości (na dzień
    wypłaty odszkodowania);

  • kwota wynikająca z mogącego nastąpić wzrostu cen,
    który zaistnieje pomiędzy datą zbycia nieruchomości
    na cel publiczny a datą nabycia nieruchomości zamiennej;

  • kwota kompensująca koszt poszukiwania nowej nieruchomości (czas poświęcony na ten cel i koszty z tym związane),

  • koszty nabycia nieruchomości (opłata notarialna,
    opłaty sądowe, podatki, dokumentacja geodezyjna i
    inne);

  • inne koszty związane z koniecznością nabycia działki
    budowlanej o zbliżonych parametrach lokalizacyjnych, technicznych i im podobnych.


Jeśli w chwili ustalania decyzji o lokalizacji drogi publicznej nie myślano o wyszczególnionych wyżej kosztach, które czekają właściciela nieruchomości, to odszkodowanie nic zasługuje na miano słusznego. Prawo regulujące sposób naliczania odszkodowania.

Sposób ustalania wysokości odszkodowania za grunty przeznaczone lub zajęte pod drogi publiczne uregulowana została w ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami oraz w Rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.

W ustawie (art. 134) wprowadza się słuszną zasadę, że podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi wartość rynkowa nieruchomości. Jego wysokość ustala starosta (art. 129) po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości (art. 130). Działania rzeczoznawcy majątkowego jest takie do czego został powołany a więc określanie wartości rynkowej nieruchomości. Dalsza kalkulacja wysokości odszkodowania dokonywana winna być przez instytucję publiczną.

Jak wskazano wyżej wartość rynkowa nieruchomości stanowi element składowy wysokości odszkodowania. By nie doszło do nieporozumień ustawa definiuje także pojęcie wartości rynkowej, która przedstawia się następująco (Art. 151. L):

„Wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń:

  1. strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy
    zamiar zawarcia umowy;

  2. upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy.”

Uszczegółowienie zadań narzuconych urzędowo rzeczoznawcom następuje w § 36 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109; zmiany: Dz. U. z 2005 r. Nr 196, poz. 1628).

 

 

16

Doradca Majątkowy Nr 24

 

 

 

 

Pierwszy przepis, któremu warto się przyjrzeć to ust. 1 tego paragrafu:

§ 36.1. Przy określaniu wartości rynkowej gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne stosuje się podejście porównawcze, przyjmując ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży gruntów odpowiednio przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne.

Warto jeszcze zauważyć, że przy zastosowaniu podejścia porównawczego (art. 152 ust. 3 GospNierU) określa się wartość rynkową, której definicja przedstawiona została wyżej. Przyjmuje się więc założenie, że w toku obliczeń uzyskamy najbardziej prawdopodobną cenę, że strony były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy, oraz że upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy.

W praktyce założenie to jest niezwykle ryzykowne, ponieważ akurat w tym przypadku strony są od siebie niezwykle silnie zależne, działają w sytuacji przymusowej (w końcu to proces wywłaszczeniowy!), stanowczość zamiaru zawarcia umowy również jest sprawą mocno dyskusyjną. O eksponowaniu nieruchomości na rynku mowy być nie może, ponieważ nabywca jest z góry określony a czas niezbędny do wynegocjowania umowy został uregulowany ustawowo w procedurze wywłaszczeniowej.

Rozkład częstości cen jednostkowych dla 95% transakcji gruntów pod drogi nabytych przez Skarb Państwa na obszarze woj. śląskiego 2004-2006 r.


 

 

To jednak nie jedyna wątpliwość. Cóż to są bowiem w praktyce ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży gruntów odpowiednio przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne? Otóż są to kwoty odszkodowania, które zostają wypłacane właścicielom nieruchomości a nie ceny nieruchomości. Elementem składowym tych kwot są wartości ich nieruchomości ale właściciele tylko dlatego zgodzili się zbyć swoje nieruchomości w tej wymuszonej sytuacji, że prócz wartości zaproponowano im pewną, dodatkową kwotę odszkodowania ponad wartość ich nieruchomości.

Dobrym poligonem do obserwacji opisywanych zjawisk jest województwo śląskie. Tutaj w ostatnich latach dzieje się wiele w inwestycjach drogowych. Poniżej przedstawiono wykres prezentujący zakres cenowy transakcji obejmujących grunty nabywane przez Skarb Państwa pod drogi, najczęściej przewidziane pod autostradę. Średnia jednostkowa cena odnotowanych ponad 457 transakcji wynosi 14,47 zł/m2, Wśród nabywanych gruntów przeważają rzecz jasna grunty rolne. Średnia cen jednostkowych gruntów rolnych wynosi natomiast: 5,62 zł/m2.

Przedstawione wykresy dokumentują racjonalne zachowanie obu stron transakcji. Kwota odszkodowania ustalana jest na poziomie wyższym od wartości rynkowej gruntów (właściciel nieruchomości nie otrzymuje przecież prócz tej kwoty dodatkowych pieniędzy). Niejednokrotnie kwota ta poprzedzana jest długimi i żmudnymi negocjacjami.

Można więc śmiało stwierdzić, że „ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży gruntów odpowiednio przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne” z cenami transakcyjnymi wiele wspólnego nie mają. Są one w istocie zbiorem kwot odszkodowania, które wypłacono właścicielom za grunty. Logicznym jest więc, że przy zastosowaniu tych kwot nie da się sprostać wymaganiom sugerowanym przez ustawodawcę. Nie jest bowiem możliwe wyznaczenie wartości rynkowej nieruchomości za pomoczą zbioru odszkodowań, które zwierają i wartości nieruchomości i inne czynniki.

 

Doradca Majątkowy Nr 24

17

 

 

 

Rozkład częstotliwości cen jednostkowych gruntów rolnych dla 95% transakcji odbytych w

województwie śląskim 2004-2006 r.


 

 

Rzeczoznawca przymuszany jest siłowo do upychania w tej „sterowanej ręcznie” wartości zarówno wartości nieruchomości jak i dodatkowych kosztów wchodzące w skład odszkodowania.

W wyniku tego zamącenia notariusz spisujący akt notarialny przyjmuje w akcie notarialnym jako cenę sprzedaży nieruchomości wysokość odszkodowania podczas gdy zgodnie z rozsądkiem powinien przyjmować wyłącznie cenę nieruchomości. Korzysta jednak na tym, ponieważ nie od wartości nieruchomości lecz od wartości odszkodowania nalicza taksę notarialną. Skoro notariusz korzysta to traci inwestor czyli Skarb Państwa. W cząstce tracę więc również ja. Stąd też i ten artykuł.

W przywoływanym rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego przewidziano jeszcze inny sposób wyceny.

W przypadku braku cen transakcyjnych uzyskiwanych przy sprzedaży gruntów odpowiednio przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne, wartość gruntów określa się w sposób następujący:

1) wartość działek gruntu wydzielonych pod nowe drogi publiczne albo pod poszerzenie dróg istniejących określa się jako iloczyn wartości l m2 gruntów, z których wydzielono te działki gruntu, i ich powierzchni, z tym że jeżeli przeznaczenie gruntów, z których wydzielono działki pod nowe drogi publiczne albo pod poszerzenie dróg istniejących, powoduje, że wartość tych gruntów jest niższa niż wartość gruntów przeznaczonych pod drogi, tak określoną wartość powiększa się o 50%;

2) wartość gruntów zajętych pod drogi publiczne określa się jako iloczyn wartości l m2 gruntów o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych i ich powierzchni, z tym że jeżeli przeznaczenie gruntów przyległych powoduje, że ich wartość jest niższa niż wartość gruntów przeznaczonych pod drogi, tak ustaloną wartość powiększa się o 50 %.

Z ogólną ideą zacytowanego przepisu trudno się nie zgodzić. Wartość gruntów wydzielonych lub zajętych pod drogi faktycznie powinna być określona na poziomie cen gruntów, z których wykrojono tereny pod drogę. Do tej wartości wystarczy dołożyć trochę grosza i powstanie kwota odszkodowania. Kwota ta powinna być słuszna a więc odpowiednia, logiczna, trafna i sensowna.

Wczytując się w powyższy przepis ustawodawca dokonał dziwnego doprecyzowania sposobu określania wartości trudnego do realizacji w praktyce. Polecił wykonawcy wyceny by w przypadku braku cen transakcyjnych uzyskiwanych przy sprzedaży gruntów odpowiednio przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne porównać wyżej wyliczoną wartość rynkową gruntów (wyliczoną na podstawie cen gruntów z których wykrojono teren pod drogę) z wartością gruntów przeznaczonych pod drogi, których istniał, jak wcześniej wskazano, brak. Rzeczoznawcy narzucono więc zadanie określenia wartości gruntów przeznaczonych pod drogi na podstawie programowo nie istniejących transakcji. Jak wykazuje praktyka wyceny jest to zadanie trudne ale nie niemożliwe dla niektórych rzeczoznawców.

Przypuszczać można, że chodziło o grunty pod drogi gdzieś w okolicy. Parę kilometrów od miejsca akcji. Wciąż jednak ciśnie się pytanie: w jakim celu? Wyżej wykazano, że ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży gruntów przeznaczonych pod drogi publiczne nie są w rzeczywistości cenami a jedynie odszkodowaniami. Jaki cel ma dla procesu wypłacania odszkodowania porównywanie pojęć nie porównywalnych? Wartości nieruchomości z kwotami odszkodowań wypłaconymi w przeszłości?

Dobrym wyobrażeniem tej pokrętnej technologii wypłacania odszkodowania może być próba użycia do opisanych praktyk przykładu przytoczonego wyżej. Kolejny raz wcielamy się w rolę właściciela działki budowlanej, po której przejdzie wkrótce autostrada.

 

18

Doradca Majątkowy Nr 24

 

Niech wartość rynkowa dziatki wynosi w zaokrągleniu 100 zł/m2.

Rzeczoznawca zgodnie z obowiązującymi przepisami przystępuje do wyceny. Zgodnie z § 36. 1. rozporządzenia do określenia wartości rynkowej tej działki stosuje podejście porównawcze, przyjmując ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży gruntów odpowiednio przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne. Załóżmy, że w wyniku wyceny powstaje wartość zbieżna z przedstawioną na wykresie wartością średnią wynoszącą 14,47 zł/m2. Co robi właściciel nieruchomości? Ano zalewa się krwią i podejmuje wielomiesięczny bój o należne mu zgodnie z konstytucją słuszne odszkodowanie. Wynajmuje prawników, rzeczoznawców i wymienia korespondencję z przedstawicielami swojego Taniego Państwa. Zamiast zająć się czymś pożytecznym walczy jak lew o swoje święte prawo do słusznego odszkodowania. W wyniku licznych negocjacji dokonywane są liczne re–wyceny. Wajcha sterująca wysokością odszkodowania przesuwana jest w zależności od skuteczności działań podejmowanych przez właściciela nieruchomości. Jeśli strony nie dojdą do porozumienia zaczyna się żmudny i kosztowny proces sądowy. Właściciel nieruchomości śmiał bowiem wystąpić z roszczeniem do swojego Państwa o słuszne odszkodowanie.

Należy też założyć inną sytuację, która występuje gdy na rynku nieruchomości zaistniał przewidywany w rozporządzeniu brak cen transakcyjnych uzyskiwanych przy sprzedaży gruntów odpowiednio przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne. Rzeczoznawca dokonuje wyceny na podstawie cen działek budowlanych, które obowiązują w okolicy. Dobry rzeczoznawca określi wartość na 100 zł/m2, ponieważ taka jest właśnie wartość wycenianej nieruchomości. Następnie rzeczoznawca już tylko dla spełnienia wymogów formalnych sprawdza czy wartość ta nie jest przypadkiem niższa niż wartość gruntów przeznaczonych pod drogi, których to jak wyżej wspomniano występuje brak. Jeśli nie jest niższa od „tego czegoś” to taka właśnie wartość proponowana jest właścicielowi działki budowlanej jako odszkodowanie. Właściciel się z takim podejściem do sprawy słusznie nie zgadza. Owszem, określona w wycenia wartość nieruchomości jest właściwa ale nie jest ona przecież tożsama z odszkodowaniem. Przedstawiciel Skarbu Państwa zaklina się, że zgodnie z przepisami nie może nic więcej uczynić. Powstaje konflikt, który patrząc z punktu widzenia właściciela nieruchomości jest uzasadniony. Usiłuje się mu wmówić, że wartość nieruchomości równa jest wartości odszkodowania. Jak jednak pokazano na rysunku Nr l nie jest to prawdą.

Smaczku całej sprawie dodaje sposób egzekwowania przedstawionych przepisów prawnych. Rzeczoznawcom majątkowym nie wolno posiadać samorządu zawodowego. Wobec powyższego kwestią oceny wycen zajmuje się Minister właściwy do spraw budownictwa, gospodarki przestrzennej i mieszkaniowej (art. 193a GospNierU). Ten sam, który jest wraz z innymi ministrami jest autorem omawianych przepisów. Za ich nieprzestrzeganie tylko on jest władny ukarać rzeczoznawcę poprzez upomnienie, naganę czy wręcz odebranie uprawnień. Z opisywanych względów w paranoi tej nie chcą uczestniczyć rzeczoznawcy, którzy
wykonywany przez siebie zawód traktują poważnie.

Za zachodnią granicą rzeczoznawcy funkcjonują nieco inaczej. Są fachowcami znającymi się na rzeczy. Jak coś jest dobre to rzecz chwalą a jak złe to ganią.

Oceny swoich rządów dokonują przez wnikliwą obserwację zjawisk na rynku nieruchomości a nie ze strachu przed karami.

Mają też swoją organizację, swoje sposoby, zasady i standardy docierania do wartości rynkowej. Spłodzili nawet bardzo dobrze spisujące się w praktyce Międzynarodowe Standardy Wyceny. W Polsce zasadami wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego zajęła się Rada Ministrów. Jak widać wycena nieruchomości nie jest jej najmocniejszą stroną.

Mętność i pokrętność zjawiska może być, o ile już nie jest, podłożem do przekrętów i zjawisk korupcyjnych. Jak inaczej tłumaczyć fakt, że jedne grunty przeznaczone lub zajęte pod drogi mają cenę (wysokość odszkodowania !?) niższą, podczas gdy inne mają wyższą. Może w jednym przypadku właściciel gruntów był mniej miły od innego? Może się lepiej ubiera?

Na podstawie omówionych wyżej rozważań można wysnuć twierdzenie, że proces naliczania wysokości wypłacanego odszkodowania jest procesem pokrętnym, zawiłym i niejasnym. Posiada więc cechy przeciwne definicji słuszności, które wyrażają to co jest odpowiednie, logiczne, trafne i sensowne. Wadliwie funkcjonujący system naliczania odszkodowania jest przyczyną konfliktów i utrudnień, które rodzą się podczas realizacji autostrad i innych dróg publicznych. Aby to zmienić trzeba obmyślić nowy system. Im szybciej, tym lepiej.

mgr inż. Wojtek Nurek jest rzeczoznawcą majątkowym. Wycenia na terenie śląska gdzie są prowadzone na dużą skalę budowy, modernizacje autostrad i dróg. Ciekawe spostrzeżenia przy wycenie tzw. słusznego odszkodowania przedstawił w wyżej opublikowanym artykule. Czekamy na inne spostrzeżenia i opinie.


Napisane przez: godslaw | Wrzesień 11, 2007

Witam!

Strona ta, mająca charakter blogu internetowego jest przeznaczona dla zainteresowanych zawodem rzeczoznawcy majątkowego: kandydatów, praktykantów, studentów jak i samych rzeczoznawców. Na stronie zamieszczane będą artykuły branżowe i w miarę potrzeby własne spostrzeżenia dotyczące zawodu.

Niniejszy blog nie ma charakteru personalnego. Jest on ściśle związany z naszym (obecnym lub przyszłym) zawodem i to my wszyscy możemy go tworzyć. Jeśli więc macie jakiś ciekawy artykuł, albo po prostu chcecie rozwinąć dany temat dajcie mi znać i ślijcie do mnie na maila, którego znajdziecie na stronie forum.valuers.com.pl .

pozdrawiam i życzę ciekawej lektury…

Bogusław Stelmach

Kategorie